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Viales y aparcamiento

El ideario del PEPRI en cuanto a movilidad se basa en la regulación y control del acceso y aparcamiento rodado al recinto, enfocando la propuesta en el incentivo de usos de medios de transporte alternativos, a la par que restringiendo el uso del vehículo privado.

De esta forma, la premisa base es la restricción de acceso al viario interior a todo vehículo ajeno a la explotación turística del ámbito, lo que conlleva una notable reducción de plazas de aparcamiento público al eliminarse del cómputos las plazas existentes a lo largo de las calles.

Para compensar esta limitación y facilitar el acceso a la zona de Carranques, se propone trazar un nuevo vial paralelo a la vía del ferrocarril que incluya sendos carriles de circulación en ambos sentidos y aparcamiento en batería, ofreciendo hasta 230 plazas.

Este vial, de unos 700 metros de longitud y una sección de unos 16 metros supone un notable impacto para el entorno urbano y paisajístico de la ciudad, creando una franja pavimentada notablemente más ancha que cualquier vial interior de la ciudad.


Aparcamiento resultante

Sumando las plazas del nuevo vial con las situadas en las explanadas de aparcamiento, darían un total de 655 plazas. En comparación con las 862 actuales, supondría una merma de casi la cuarta parte.


Resulta más que contradictorio ese notable recorte de la dotación de aparcamiento existente cuando al mismo tiempo el estudio de tráfico plantea una hipótesis de aumento del mismo de un 56%, sin más propuestas para dar solución a este aumento. Esto podría llevar a situaciones de colapso en temporada estival incluso en días con una afluencia no extraordinaria.

Duplicación de la edificabilidad

Otro de los temas a destacar del PEPRI es su propuesta de aumento del rendimiento edificatorio de los terrenos, para hacerlos más atractivos al inversor.

Algo que ya contemplaba el PGOU de Carreño con una edificabilidad desmesurada de 0,25 m2/m2, si lo comparamos con la edificabilidad presente de sólo 0,08 m2/m2 (o la original antes de los derribos de 0,13 m2/m2). El PEPRI se contiene un poco para no mostrarse demasiado invasivo, pero se queda en 0,20 m2/m2, que al fin y al cabo es más que duplicar la edificabilidad existente.


En resumen

  SUPERFICIE CONSTRUIDA EDIFICABILIDAD

Situación original (hasta 1985)

31.195 m2

0,13 m2/m2

Situación actual (2026)

20.235 m2

0,08 m2/m2

PGOU 2023

60.459 m2

0,25 m2/m2

PEPRI

48.337 m2

0,20 m2/m2

Datos según el propio PEPRI

Esto supondría 28.102 m2 extra edificables sobre la situación actual.

Esta edificabilidad se presenta en general incompatible con el espíritu de fragmentación actual y la prevalencia de los chalets, ya que precisaría de una densificación que sólo se podría realizar de dos formas: ampliando tanto en planta como en altura las parcelas de chalets para poder mantener la fragmentación y, por tanto, el prescindir de las edificaciones actuales, o bien macizando el espacio intersticial entre estos con edificaciones fuera de escala.


La infografía del PEPRI

El propio PEPRI muestra esta infografía no vinculante en el que aparecen nuevos edificios voluminosos (en un color más oscuro) que van llenando los espacios libres de manera un poco aleatoria y sin una relación con la configuración urbana de la Ciudad. Entre estos espacios están los liberados por la desaparición de las zonas deportivas y parque infantil. También aparecen algunos chalets más que van rellenando las dobles alienaciones.

Infografía del PEPRI donde se pueden ver los nuevos edificios en un color más oscuro


Eliminación de los espacios deportivos y de esparcimiento interiores

La delimitación de usos propuesta por el documento del PEPRI es declaradamente uniforme en el alojamiento turístico y obvia cualquier zona libre de esparcimiento y deportiva existente en su interior, sólo dando una minúscula concesión a una pequeña parcela en las proximidades de la playa de Huelgues, en continuidad con el Sistema Genera de Zonas Verdes que bordea todo el ámbito por la costa.


El descarte de todo espacio libre en el interior de la Ciudad confirma lo indicado sobre la delimitación de manzanas, expulsando de la vida pública cualquier espacio intersticial en favor de la explotación turística privativa en exclusiva de todo el ámbito.

Esta eliminación de espacios libres públicos socava notablemente la utilidad pública de la Ciudad, y contradice la pretensión de la integración diversidad de usos y actividades a lo largo del año que den vida al lugar, aparte de deteriorar la calidad del espacio urbano de la ciudad-jardín.



La zona deportiva y el parque infantil

La desaparición de instalaciones deportivas rompe con el ideario con la que se concibió la Ciudad Residencial, que como se puede observar en los planos originales de urbanización y en la organización actual del ámbito, giraba en torno a estas, con una clara posición central. 

Asimismo, expulsa actividades que aún hoy se realizan y que dan vida social y abierta a la Ciudad, como los partidos del Club Victoria.

Por otro lado, la eliminación del espacio ocupado actualmente por el parque infantil supone la pérdida de un importante espacio de desahogo central del ámbito y muy popular, utilizado tanto en época estival, como en especial en días de buen tiempo del resto del año, dadas sus condiciones de espacio protegido a los vientos costeros. Es también un importante espacio de reunión de la Ciudad, que permite la concentración de familias y grupos de gente sin interferir en el entorno próximo de los chalets. 

Es, en definitiva, un espacio libre indispensable y muy valioso para la parroquia de Perlora, que atrae tanto habitantes de la parroquia como de otras próximas como Candás.


Privatización de las manzanas

Si nos vamos a la ordenación del ámbito, el PEPRI plantea un uso prominentemente hotelero sin más distinciones que pequeños paquetes hosteleros y dotacionales junto a las playas y acceso.

Esta distribución esconde una propuesta mucho más perversa y que rompe con el concepto de espacio público y abierto con el que se concibió la Ciudad.


Qué nos dice el PEPRI

El documento del PEPRI propone como novedad sobre lo planteado en el CAU, y contrario a este, que se trata de establecer mecanismos de delimitación de los espacios de uso privativo mediante la ejecución de muretes de fábrica de 50-60 cm de altura, en complemento a los setos existentes, que delimiten las manzanas de las calles.

Incluso a mayores, plantea para la manzana central la ejecución de un cierre físico a base de cerrajería con cierta transparencia que aportarían una mayor seguridad y control de acceso.


Es decir, se permitiría ejecutar estos cierres a nivel general:

Y en la manzana central, añadir una capa extra de protección:


Estas delimitaciones crean una frontera clara entre el uso público de los viales y los espacios verdes intersticiales de las manzanas, que sin rodeos justifica como espacios privativos, es decir, accesibles únicamente por los residentes y en los que no estaría permitida la entrada de personas no autorizadas.

Para justificarse, usa la preexistencia de setos en una parte de la Ciudad como elementos que ya delimitaban en cierta manera las calles de las manzanas. Sin embargo, no eran más que elementos ornamentales que cuando se cuidaban no superaban el metro de altura y servían para dar cierta intimidad a los residentes, pero nunca pretendían impedir el acceso a las zonas verdes intersticiales.

Tal es así, que hay calles, como la calle Mieres, que nunca tuvieron este tipo de cierre vegetal. Y las que sí, tenían muchos puntos discontinuos que permitían la entrada, como a la zona deportiva o al parque infantil.

 

Es, por tanto, una clara y evidente privatización de los espacios libres interiores, contraria al espíritu de la Ciudad Residencial como espacio abierto, permeable y público, así como de las bases con las que se expropiaron los terrenos, que justificaba la utilidad pública. También, la instalación de estos cierres generan un impacto visual creando una barrera física que rompe la relación de las calles pavimentadas con el tapiz vegetal inmediato.


Qué nos decía el Catálogo Urbanístico

La propuesta del PEPRI es contraria a las condiciones que indica la ficha del Catálogo Urbanístico:

Se evitará la aparición de cierres, barreras vegetales y otros elementos que fraccionen el espacio rompiendo la continuidad espacial, la percepción como un espacio unitario, continuo.


Edificios susceptibles de ser demolidos y sustituidos

Con el planteamiento del PEPRI, se establece claramente la opción de derribo y sustitución del 80% de los chalets, al considerar únicamente como criterio de protección la elección de un chalet de cada tipo sin entrar a justificar razonadamente los valores arquitectónicos de cada diseño. Además, la elección del chalet prototípico de cada tipo sería a libre elección de la entidad que se encargue de las obras.

En el resto de edificios, incluidos los comedores, se abre la puerta a cualquier tipo de actuación, sin obligación alguna de protección, lo que en la práctica ofrece a las empresas interesadas completa libertad para actuar conforme a la conveniencia de sus rendimientos financieros y por tanto, abre el camino directo al derribo indiscriminado de todo aquello que carezca de protección.


Propuesta de protección del PEPRI. En verde, edificios protegidos. En rojo, edificios históricos de la CR sin protección alguna.

Esto daría como resultado un salpicado de anécdotas arquitectónicas “de otra época” ensombrecidas por una preeminente arquitectura contemporánea de nueva factura que descomponen cualquier imagen de conjunto urbano histórico, desvirtúan el simbolismo de la misma y destruye toda posibilidad de legado histórico que explique lo que era una Ciudad Residencial de Tiempo Libre.


Lo que podría ocurrir

Un ejemplo de lo que podría pasar según lo que establece el PEPRI: sustitución de edificios no protegidos por otros más «adecuados» a la moda de los tiempos que corren y a la rentabilidad de la explotación turística. Y como se puede apreciar, esto incluye la construcción de cerramientos de delimiten las calles de las zonas verdes interiores.


Protección de los edificios dotacionales

A parte de los chalets, el Catálogo Urbanístico de Carreño ⇗ establecía la protección ambiental de los edificios principales de servicio, pero no todos. Sólo daba protección a la Iglesia, el bar La Cabaña y el Comedor nº1.

El PEPRI propone, sin embargo, hacer una revisión de lo indicado en el Catálogo y realizar un ligero intercambio de elementos a proteger. Así se protegen:


Sin embargo, se quita la protección del Comedor nº1 y se ignora completamente la existencia del singular Comedor-teatro nº2. Tampoco se hace mención al pequeño edificio de salvamento junto a la playa de Carranques.

A parte de los chalets, los edificios y espacios dotacionales definen y explican el funcionamiento de la Ciudad Residencial. Son parte indisoluble del conjunto, que constatan la concepción de un espacio urbano autónomo y autosuficiente, por lo que deberían de gozar de protección.


Los comedores

Si hay algo que explica cómo era el régimen de usos de la Ciudad y le da sentido, eran los comedores. El concepto de ciudad vacacional se basaba sobre todo en ofrecer al trabajador y su familia tiempo libre alejado de las rutinas diarias y labores del hogar. Es por eso parte elemental del programa de necesidades con el que se diseñó la Ciudad y por tanto, con un alto valor histórico y patrimonial como documento construido que recuerda ese antiguo funcionamiento.

 

Además de todo esto, la arquitectura de ambos comedores es de notable singularidad, con alto interés y que forman parte clara de la imagen de la Ciudad.

   


Protección de los chalets

El Catálogo Urbanístico de Carreño (CAU 2012) ⇗ establecía una protección ambiental de sólo los 21 chalets situados en la manzana más próxima al acceso y uno de los chalets tipo hórreo (tipo Rh3), aparte de la Iglesia, el Comedor nº1 y el bar La Cabaña.

En verde, edificios protegidos según el Catálogo Urbanístico de Carreño (CAU)

El PEPRI, en cambio, propone un cambio de criterio, estableciendo la protección de 1 chalet de cada tipo, esto es 31 chalets en total (el 20%), lo que se vende como una mejora «cuantitativa, pero también cualitativa».

Propuesta de protección del PEPRI. En verde, edificios protegidos. En rojo, edificios a los que se le quita protección. En naranja, resto de edificios históricos de la CR sin protección alguna.


Esta propuesta se considera manifiestamente insuficiente, choca frontalmente con lo que se entiende por una protección valorada y justificada del conjunto edificado e ignora muchas otras particularidades que dan la Ciudad Residencial su carácter propio.

Por un lado, obvia la existencia de subtipos o versiones dentro de varias tipologías por sus variantes en cuanto a diseño, volumetría o distribución que son igualmente valiosos:


Los subtipos olvidados

Subtipos Rh1 y Rh2, ejemplo de interpretación de hórreo en clave arquitectónica del Movimiento Moderno, mucho más interesantes que los subtipos más literales Rh3 y Rh4

 

Tipo Dbis. Gresite azul, cubierta de ala de gaviota y una ventana cruciforme. Único en su especie.


Los subtipos F1 y F2, cada uno con sus peculiaridades: corredores con balaustrada o galerías cerradas. Sólo uno merece protección.

 

Lo mismo con los subtipos A1 y A2, similares, pero no iguales. Sólo uno merece protección.

 


Por otro lado, pone en el mismo nivel de valor y protección todas las 31 tipologías sin distinción, cuando la realidad nos muestra que hay algunos diseños con un interés arquitectónico menor, como estos ejemplos, los tipos Zb y Zh:


 

Este criterio de protección de chalets se considera arbitraria, aleatoria y que aparentemente busca sólo la anécdota arquitectónica, variopinta, pintoresca, y descontextualizada. Como se ha comentado, uno de los valores de la Ciudad Residencial es esa sucesión tipológica a lo largo de las calles, que da lugar a la sorpresa y descubrimiento gracias a la falta de repetición. Esto, con la propuesta del PEPRI, desaparecería.



Sobre la protección ambiental

Otra cuestión a destacar es que estamos en todo momento hablando de un nivel de protección ambiental. El nivel más bajo de protección que sólo da valor a su encaje espacial en un conjunto, siempre reducido a su volumetría y composición básica. Esto supone olvidarse de los detalles que hacen a la arquitectura de la Ciudad Residencial su singularidad y su reflejo de una época y una manera de entender la arquitectura moderna conjugada con la tradición.

Esta protección permitiría actuaciones de desfiguración y simplificación de la imagen de los chalets. No es difícil de imaginárselo, ya que ya podemos ver algunos ejemplos de intervenciones realizadas por la Escuela Taller en la propia Ciudad que muestran este infortunio.

Tipo M alterado Tipo I alterado




El PEPRI 2025-2026

Todo lo que necesitas saber

El Principado presentó en verano de 2025 lo que parece ser el último intento de sacar la Ciudad de su letargo con un plan vendido como la gran promesa política de recuperación del espacio, amparada por un supuesto consenso que permitiría la celeridad de los plazos de tramitación. La llaman a nivel mediático como la «Nueva Perlora».


Este plan, usando para ello la figura urbanística denominada Plan Especial de Protección y Reforma Interior (PEPRI), pensado como un manual de instrucciones normativo para que una futura empresa inversora se postule como concesionaria de las instalaciones y realice las obras necesarias para su puesta a punto como establecimiento hotelero.

Sin embargo, dentro del envoltorio en que se vende, si vamos al detalle de lo que plantea el PEPRI, vemos que la propuesta es desproporcionadamente permisiva y por tanto gravemente lesiva para protección y puesta en valor un espacio histórico y patrimonial como es la Ciudad Residencial.


¿Cuáles son los puntos fundamentales de este plan?


En definitiva, la propuesta desfigura completamente los principios por los que se diseñó la Ciudad, desdeñando elementos clave de su configuración arquitectónica y urbanística, y dejando la puerta abierta a la destrucción implacable a favor de la privatización encubierta de unos terrenos de titularidad pública.


Nota junio 2026: La tramitación del PEPRI se encuentra actualmente en proceso. En noviembre de 2025 recibió la aprobación del Informe de Evaluación Ambiental, cuya documentación se puede consultar aquí ⇗ . Próximamente se realizará la aprobación inicial en el ayuntamiento de Carreño, a la que sucederá un periodo de información pública.